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文/乐居财经李一禾

最近王健林喜事多。

在8天前的合作启动仪式上，他西装革履地从中国一汽董事长徐留平手中接过红旗轿车的钥匙。他要亲自挂帅，万达副总裁以上的高管都换成了红旗汽车。

两家重量级企业的联姻开始了。

更让他高兴的是，万达商管上市也不断传来好消息。

10月19日消息，万达商业管理层已获中国证监会批准。近日，中国证监会将正式下发《h股发行批文》，万达商业管理层可以进入香港IPO的实质性阶段。

经历了万达商业赴港上市私有化，回归a股失败，又以轻资产的故事再战HKEx。王健林等这一刻已经好几年了。

然而，经过多年的等待，王健林的视野不再局限于轻资产上市...

加速IPO

所有的信息都指向这样一个事实:万达轻资产的上市正在有条不紊的进行。

今年8月20日，证监会政务服务平台行政许可服务大厅披露，珠海万达商业管理集团股份有限公司提交境外首次公开发行股票(含普通股、优先股等股票及股票衍生品)审批材料，进度跟踪状态显示为“已收到材料”。

如果收到的材料被接受，万达商业管理将能够在HKEx提交招股说明书，并在香港上市。

两个月后，消息传来，万达商业管理层已获证监会批准。

回顾过去几个月，自珠海万达商管正式成立以来，万达轻资产上市一直在加速。

2021年3月24日，万达商业管理公司撤回a股IPO申请，宣告王健林在漫长等待后放弃“回A”。

仅5天后，王健林现身珠海，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产管理公司落户珠海横琴。同时，珠海SASAC投资30亿元成立万达轻资产管理公司。

这一签约也正式将万达轻资产上市主体珠海万达商业管理纳入外界视野。据此，万达商管集团注入珠海万达商管，成为后者的子公司，而珠海万达商管实际由大连万达商管控股。

随后几个月，原本是万达商管集团旗下的万达广场逐渐被剥离，大股东从万达商管集团变更为大连万达商管集团。“珠海万达商管”轻资产上市体系中的“净化”动作仍在继续。

不仅仅是资产的切割剥离，更是公司上市的组织架构调整和人事安排。

8月2日，大连万达商业管理发布公告称，肖广瑞辞去公司总裁职务，齐杰新任命为大连万达商业管理总裁。此次调整的背景是，今年3月珠海万达商管成立时，齐杰任公司董事长，肖光瑞任董事兼总经理。

当时，肖广瑞既担任珠海万达商管总经理，又担任母公司大连万达商管总裁。有分析人士向乐居财经指出，珠海万达商管即将作为主体上市，肖广瑞不可能同时担任母公司总裁。

据了解，在8月20日最新消息披露时，有知情人士透露，亚洲私募股权公司PAG将向万达集团旗下的商业地产管理项目万达轻资产管理投资约28亿美元。这项投资将使公司上市前融资额达到约60亿美元。

此前在8月份，也有消息称，万达轻资产管理公司正在完成一轮金额为200亿元的Pre-IPO融资，计划最快于今年年底前在香港上市。此轮融资可能使其估值达到300亿美元。

轻资产精细度

详细的工商资料显示，珠海万达商业管理有限公司成立于2021年3月23日，注册资本为72.476亿元，大连万达商业管理有限公司和银川万达广场分别持股70.1499%和0.0138%。此外，非发起人持股29.8363%。

从人员的渗透可以看出王健林对轻资产上市的重视。打算把万达的核心骨干和经济学家排在珠海万达商业管理层的序列里。

其中，万达集团总裁齐杰任董事长，万达商业管理集团总裁肖光瑞任总经理，万达商业管理集团董事韩旭、王志斌，万达院线总裁曾茂军，万达金融董事长何其聪任董事。

值得一提的是，成立之初，大连万达商业管理公司在珠海万达商业管理公司的持股比例达到99.98%。此后，随着投资者的进入，大连万达商业管理公司的股权被不断稀释。

最近伴随着珠海万达商业管理公司上市进程的，依然是万达体系内的搬家和剥离。

10月14日，大连万达商业管理新投资南京万达游乐园管理有限公司和上海万达游乐园管理有限公司，投资比例100%。这两家公司分别成立于去年12月和今年1月，原本由万达商业管理全资拥有。

10月11日，原本由万达商管全资拥有的延安红街红色文化旅游发展有限公司也转让给大连万达商管。据悉，该公司拥有位于陕西延安的红色旅游街区延安红色街，该项目今年6月刚刚开业。

在一系列举动下，工商信息显示，珠海万达商业管理集团、万达商业规划研究院、珠海万达智慧商业、珠海万鑫实业投资等共有14家外商投资企业。其中，万达商管集团对外投资企业561家，大部分为轻资产商业管理公司。

在这些企业中，除万达商管集团和万达商业规划研究院外，珠海万达商管持有的其他12家企业均于今年5月成立，包括茂名的茂南商管、万达广场的东岳商管、泰州的玉环商管、连云港的赣榆商管、连云港的万达广场商管和贵阳的云峰商管、万达广场等。随着万达广场在世界各地的扩张，又增加了。

据了解，万达在成立之初就表示，珠海万达商业管理有限公司作为轻资产商业管理公司，将全面负责已开业的368个万达广场城市、在建的155个万达广场城市以及未来开发的所有万达广场城市的运营管理，并向不同的万达广场业主收取管理服务费。

2020年，万达集团开业万达广场45家，其中轻资产27家，占比超过60%；签约万达广场轻资产60个；在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%。

房地产的上市也在推进

如果外界仅限于王健林推动万达轻资产上市，这种格局是比较小的。事实上，在珠海万达商业管理公司轰轰烈烈的上市噪音下，王健林对万达地产上市的野心并没有消失。

2017年，忍痛割肉，将13个文化旅游城和70多家酒店卖给融创和R&F，最终债务减免的万达和王健林，自2019年“回归”以来，频频出现在外界视野中。万达在各地的投资全面铺开。

2019年以来，万达在上海、广州、潮州、沈阳、北京、长春等地频繁签约投资。并开始大举投资文旅重组，先在甘肃兰州和陕西延安投资万达城，再在沈阳投资拿下文旅项目、医院、学校和5个万达广场，再进入广东、四川等地，获得文化、体育、商业的一揽子投资。

对于自己特殊的家乡四川，再次“回归”的王健林在当年6月宣布，在四川投资1600亿的基础上，再投资1100亿。其在四川的总投资也达到2700亿元，使万达成为中国投资最大的省份。

在最近的动作中，贵州成为王健林投资的热点。去年10月14日，万达地产集团再次出手，以15.64亿元总价拿下遵义仁怀市6宗土地。今年以来，万达已连续三次在贵州土地市场出让，共花费地价76亿元。

频繁拿地的背后，是今年4月，万达集团、茅台集团与贵州省仁怀市政府签约，投资建设包括广场、酒店、步行街在内的大型城市商业综合体项目；7月，贵安新区万达日序项目场地平整施工；9月，兴义万达广场奠基。

在这些重资产投资中，万达地产集团不出意外，而且是主角，大部分项目以文化旅游和商业为主。除了万达轻资产，万达地产集团的上市其实也一直在王健林的计划中。

随着万达轻资产的逐步上市，万达商管的房地产业务转移到万达地产，规模也在不断扩大，这是事实。去年万达地产的业绩指标甚至定为800亿元，计划到2021年重回1000亿元。重回大型房企行列的野心尽显。

目前，万达地产集团旗下包括万达广场、万达酒店、万达城、万达茂等商业地产产品，以及万达旗下的住宅项目。资料显示，万达地产旗下共有128家子公司，包括文化旅游项目万达城、城市综合体万达广场、酒店、医院等。

今年4月，万达拟收购中国新城29.17亿股。此举被认为是王健林看好这个上市平台，有意分拆地产板块在h股借壳上市。事实上，对于房地产上市，王健林早已做好了股权结构的准备。

早在2019年，万达地产的股东就变更为富泰(香港)投资和深圳迪讯实业，成为香港公司实际控制的企业。当时有万达内部人士向乐居财经指出，“万达地产频繁的股权变动，确实是为上市做准备，但王健林希望真正把地产集团的销售额放大，然后上市。”