融创的房子口碑怎么样

青岛楼市，永远不缺大新闻。事实并非如此。6月的最后一个周末，各路重磅消息再次涌入:

最火的是市北湖岛的保利时代公馆。虽然位置只是当年湖岛的化工厂地块，但由于小户型少见，总价低，可以达到150-200万元，刚需安家梦。无处可去的主城购房者差点把临时帐篷打坏。

20，000单价的房地产的热销与附近地区的一些开发商几天前试图触及30，000单价形成了鲜明的对比。两者对比，结论其实并不难:那就是青岛楼市很多砖家对青岛主城区3万元线将于近期向西向北移动，到达水清沟、胜利桥的判断是错误的。

一个道理，很容易理解:

首先，任何一个城市都要给中低收入群体留一口气，留一扇窗，或者至少让他们有争取升迁的渠道。不可能把这些人都杀了。

福山和新都心后面的房子已经够贵了。现在想想胜利桥和水清沟，就想涨到三万多。这样一来，整个城市只能沦为既得利益者和资本的狂欢。在中国，这种事情是绝对不可能的。

其次，愿意出单价3万元、总价300-400多万元的购房者，在青岛一般都不是刚需，对自己房子的品质和配套都提出了一定的要求。而湖岛、水清沟、胜利桥当年都是化工地，周边又旧又小，缺乏重点学校和核心商圈的支撑。在年轻人看来，他们其实是不愿意买这样的房子的。

那么，青岛楼市的3万元线应该如何扩容呢？正确答案是跨过胶州湾，在西海岸新区开始攻城略地。2021年，西海岸多个新开楼盘和推盘的优质楼盘价格突破3万大关，实际上供销两旺。

没错，就在市北保利时代开盘热销的当天，又一个重磅消息悄然被掩盖:西海岸灵山湾融创影院的开盘别墅项目，名为帝国书院院，也在一天内被一抢而空，直接清盘。

哎，这很好理解，你只需要一个小户型一天就被抢光。毕竟你只是需要更多的人。但这是一套177-195平米的别墅，单价高达3万，总价500-600万。一天就被抢了空？这是怎么回事？

各种阴谋论蜂拥而至...

其实房子不怕贵，质量和地段对不起价格。电影学院这一期3万多别墅一开盘就售罄，也说明了一些事实:

第一，就是融创的销售团队确实过硬，这个必须承认。

作为一个“坚决不让房子慢慢卖的开发商”，融创在销售方面下足了功夫。融创的销售业绩可以甩开其他同行几个体。

房地产行业，在某些人心中，可能名声不太好，但是如果有人告诉你他在融创做销售，你一定要对这个人保持足够的尊重。

因为每个在融创做销售的人都不是普通人。他们必须知道天文学和地理学。只要死不了，就往死里去。

传说每个融创业务员都可以辅导客户的孩子从一年级到三年级的所有课程。

传说每个融创的销售都可以调试一个客户出故障的电脑，两个小时内恢复正常。

总之，找融创做销售，一定能把工作做好，比如给小行星穿上外套，给辽宁号刷漆，给长城贴瓷砖，给珠穆朗玛峰装电梯。

开玩笑的，没有两把刷子，我真的做不了融创的销售。其他营业部打卡进出，只有融创的销售大厅7*24小时灯火通明。只有融创为了卖房，在山东省16个市的每个县都开了售楼处。销售人员盯着每一个客户，盯着每一个客户，四处跟踪。项目开盘时，看房专车及时抵达，带着来自四面八方的潜在客户。

前几天和搭档回老家。路上看到融创的销售展厅，在青岛卖楼盘。

所以融创的房子卖的最好最快，周围其他开发商都赶不上，这不是偶然的。

第二个是重点:融创经历星光岛失败后，越来越清楚灵山湾地区应该建什么样的房子，规划什么样的房子。

然而，融创的房子并不是都卖得好。

因为融创蓝山1号在羊城的地价太贵，隔壁是即墨金茂国际智慧城，所以价格一直压得很低。所以喊了三年，房子一直卖的不错。

西海岸也有类似的例子。那就是著名的星岛，人称“韭菜岛”。

虽然万达是星光岛策划的始作俑者，融创也不能独善其身，但星光岛的房子，从开始到最后的销售始终冷淡，足以说明一个问题:

没有好的产品基础，即使像融创的销售团队那么强也不行。

星光岛的问题在半年前的一篇文章中有描述。感兴趣的朋友可以去看看:

星岛，是群星闪耀还是恶魔起舞？

很明显，晚上八点半左右，灵山湾区部分小区的画风是这样的:

恰巧星光岛一期杜鹃园的画风是这样的:

当年星光岛的房子卖的时候，价格并不便宜，反而比陆地上滨海大道沿线的房子还贵。然而67年过去了，星光岛的二手房与滨海大道的天一花园、建邦听海、诺沙湾等小区相比，已经拉开了五六千甚至更高的差距。这一差距今后还会扩大。

星光岛的建设出了什么问题？我们来关注一下星光岛的居民楼，也就是下图中黄色箭头所指的部分。

从很多购房者的角度来看，我千里迢迢来到青岛买房，就是为了开窗临海，春暖花开。

但房子建成了一排排毫无特色的大板楼，面积也是普通的三居室，前后遮挡，海景根本无法保证。地标珊瑚湾大桥看起来很美，其实没什么用。需要换乘公交到13号线地铁站，去自己的融创茂购物，步行是绝对不行的...

但是，融创的销售能力太强了。为了卖房子的各种KPI，房子卖了之后二手房怎么办都无所谓。为了完成业绩和销售目标，各路销售人员想尽办法画大饼，描绘各种美好蓝图。很多外地来买星光岛的买家，其实是看到了万达或者融创画出来的规划好的蛋糕，梦想着房子升值，来盲目投资的。但是房子都卖了，却很少有亮着灯的，比如“空岛”、“鬼岛”、“等。终于卡住了。

讽刺的是，星光岛前几期的用户反馈并不好，直接影响了后面几期的销售业绩。就算和融创一样强，也没办法。

星光岛上的房子应该怎么建？答案是:如上图，超高层、高层、小高层、平房、别墅从中心向外递减，房子要建得错落有致。并根据海景朝向，设计户型(双北-卧北，东西海景中庭户型等。).在设计规划的过程中，保证建筑在朝向大海的方向有足够的视觉通道，努力保证最大数量的住户能看到海景。这是正确的打开方式。

青岛沿海的高品质住宅小区，一定要设计成前低后高的视觉通道。这是对海岸线最起码的尊重。所以青岛绝大多数的优质小区，比如海信蓝军惠钧宋军，麦岛金岸，银都花园，都是有高有低。当然也有例外，比如美丽的海景，这里就不讨论了。

虽然一些不懂建筑规划的中介说高低搭配、混搭风格的建筑不可取，但星光岛前几期的建筑并没有设计成高低搭配、混搭风格，做成统一高度的大板建筑。只能说这个设计让整个星光岛乃至西海岸的海岸线蒙羞了。

来星光岛买房的大陆购房者，都有一个春暖花开、面朝大海的梦想。但是住在岛上，推开窗户只能是前楼望后楼。环顾四周，根本看不到海景。你看到的是各种大面积的钢筋林，或者你现在看到一点海，将来建别的房子。在你的视线里，也是一大片钢筋林。

更何况海景看不见，也不缺海风，海雾，湿气...

星光岛的房子只有投机的意义。最终二手房遇冷，价格是该区域最低，成为“韭菜岛”在所难免。

痛定思痛，融创在建设电影大学的时候，就明白了灵山湾“下一个富人区”建设的终极意义:

青岛富人区的位置是由山海地形决定的，所以房子建造过程中不能抛弃地理地形，随意设计。远眺大海的灵山黄金海岸线，不应该建普通的三居室、大板楼，而应该瞄准“富人阶层”的需求，建大户型别墅、大平层楼，根据山海地形正确规划高低住宅区，舍得用料，提高建筑质量，赢得口碑，房子才能卖得好。

电影学院就是以这种理念打造的产品。从规划图上看，小区前后有20多米的高差。在这个高度，只有果断设计成高低搭配，才有可能充分利用房子。而且从规划图可以看出，小高层、平房、叠院形成了错落有致的区分。

材料方面，这次融创真的赚大了。玻璃和铝板都用。小区容积率低至0.8(仅重叠别墅)。至于客厅，那就不用说了，超宽，景观化。

然后，再加上融创精英销售团队强大的销售能力...

结果就是——一举售罄。几十个五六百万的别墅，买家要是晚了，连影子都见不到。其实不仅仅是叠别墅，还有高中和电影之都别墅的营销。基本上也是这种情况。开业第二天才留给你，手快手慢。

也不是吹牛，也不是给融创打广告。同样的销售团队，电影学院卖完了一期，还有星岛...呃，你说呢，天又冷了。

这足以说明一个问题:即便灵山湾坐山观海被誉为“青岛下一个富人区”，但开发商必须根据山海地形合理设计规划小区布局，拿出合适的产品，才能让真正的富人愿意慷慨解囊，拿出真金白银购买。

本应成为青岛地标建筑的星光岛，在建筑设计美学上应该是非常严谨的。但最后还是建成了这个普通的三居室，一排排坐式。

这样的设计，其实对不起青岛美丽的海岸线，将来也肯定无法直接拷问后人的灵魂。

这种房子住在岛上但不看海。喜欢碧海蓝天的有钱人根本不看，而关注教育、医疗、通勤的中产阶级购房者，却拿不出周边相应的优质配套...

更重要的是，销售遇冷，开发商自己拿不到钱，周转时间长，还要向银行支付高额利息，不得不多次降价，这不是开发商喜欢的。

所以，不要以为富人区的人可以不辜负山海，降低自己的素质，建普通的房子卖给中产阶级。

崂山区浮山山前，麦岛和山东头的小区非富即贵。但是当中产阶级和普通大众生活在这些地方的时候，他们会觉得——第二实验中学、齐鲁医院、民生市场都在浮山后面。虽然有山有海，但他们孤独到怀疑人生，所以即使降价，他们还是不会接受。

所以在青岛富人区，房子一定要紧贴富人的需求，在质量和价格上不让步，才能最终有所成就。

经过星光岛的惨痛教训，融创终于在电影学院明白了灵山湾社区规划的终极意义。未来星光岛剩余地块已经补齐，规划也已经修改，与北京、深圳的高端住宅社区同步。计划在地块中心建设地标性的60层超高层平层建筑，满足高端业主站在高处，海景尽收眼底的需求。

但是，灵山湾的其他开发商，你们想通这个终极意义了吗？

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